Nachhaltige Modernisierung – Tipps zur Planung und Finanzierung

Eine nachhaltige Modernisierung spart Energie über Jahrzehnte – wenn sie in der richtigen Reihenfolge geplant wird. Wer zuerst die Heizung tauscht und fünf Jahre später dämmt, hat eine zu große Heizung. Wer ohne Antrag loslegt, verliert Fördergeld. Der wichtigste Schritt ist deshalb der erste: ein Gesamtplan, bevor der erste Handwerker bestellt wird.

Erst den Zustand kennen

Bevor Sie Geld ausgeben, sollten Sie wissen, wo das Haus Energie verliert. Die großen Posten sind bei älteren Häusern fast immer dieselben: ungedämmtes Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwände, alte Fenster, eine ungedämmte Kellerdecke und eine veraltete Heizung. Welcher Posten bei Ihrem Haus am meisten ausmacht, hängt von Baujahr, Bauweise und bisherigen Maßnahmen ab.

Eine Energieberatung durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten klärt das. Der Berater erstellt auf Wunsch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge bringt und die Kosten schätzt. Die Beratung wird öffentlich gefördert, und ein Sanierungsfahrplan kann bei späteren Einzelmaßnahmen zusätzliche Förderung bringen.

Die richtige Reihenfolge

Die Faustregel lautet: Erst die Hülle, dann die Technik. Jede Dämmmaßnahme senkt den Wärmebedarf; eine danach eingebaute Heizung kann kleiner ausgelegt werden und läuft effizienter. Das gilt besonders für Wärmepumpen, die bei niedrigen Vorlauftemperaturen am besten arbeiten.

1. Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen. Oft die günstigste Maßnahme mit der größten Wirkung, siehe oberste Geschossdecke dämmen.
2. Kellerdecke dämmen. Einfach, oft in Eigenleistung machbar, spürbar wärmere Füße, siehe Kellerdeckendämmung.
3. Fenster und Außenwand, wenn möglich gemeinsam, damit der Anschluss zwischen neuem Fenster und Dämmung sauber gelöst wird.
4. Heizung erneuern und hydraulisch abgleichen.
5. Photovoltaik und Speicher als Ergänzung.

Die Reihenfolge ist kein Dogma. Fällt die alte Heizung aus, muss sie ersetzt werden – dann wird sie so geplant, dass sie auch nach späteren Dämmmaßnahmen noch passt.

Nach Nutzen bemessen, nicht nach Mode

Rechnen Sie jede Maßnahme durch: Was kostet sie, was spart sie im Jahr, wie lange hält sie? Eine Dämmung der obersten Geschossdecke amortisiert sich oft in wenigen Jahren, ein Fenstertausch dagegen selten allein über die Heizkosten. Fenster tauscht man deshalb eher, wenn sie ohnehin am Ende sind. Die günstigste Kilowattstunde ist die, die gar nicht erst verbraucht wird – aber nicht jede Maßnahme, die das verspricht, rechnet sich. Weitere Ansatzpunkte für den Alltag finden Sie unter Heizkosten sparen.

Selbst machen oder Fachbetrieb

Viele Arbeiten lassen sich in Eigenleistung erledigen: Dämmung der obersten Geschossdecke, Kellerdecke, Innenausbau, Abriss- und Vorarbeiten. Das spart Lohnkosten, die bei Sanierungen oft die Hälfte der Summe ausmachen.

Drei Einschränkungen gelten aber:

• Förderung verlangt oft einen Fachbetrieb. Viele Programme fördern nur Maßnahmen, die von einem Fachunternehmen ausgeführt oder bestätigt werden. Bei Eigenleistung wird oft nur das Material gefördert oder gar nichts.
• Elektro-, Gas- und Heizungsarbeiten gehören in die Hand eingetragener Fachbetriebe.
• Fehler an der Gebäudehülle werden teuer. Eine falsch angebrachte Dampfbremse führt zu Feuchteschäden, die man erst nach Jahren bemerkt.

Förderung: erst beantragen, dann beauftragen

In Deutschland gibt es Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, an der Anlagentechnik und für neue Heizungen sowie zinsgünstige Kredite für umfassende Sanierungen. Zuständig sind vor allem das BAFA und die KfW. Die Programme, Fördersätze und Bedingungen ändern sich häufig, oft mehrmals pro Legislaturperiode. Prüfen Sie deshalb die aktuellen Bedingungen direkt bei BAFA und KfW, bevor Sie planen.

Fast immer gilt: Der Antrag muss gestellt sein, bevor ein Auftrag verbindlich erteilt wird. Ein unterschriebener Handwerkervertrag vor dem Antrag kann die Förderung kosten. Einzelheiten zu Förderwegen und Kreditarten stehen unter Finanzierung der Sanierung.

Steuerbonus als Alternative

Wer selbst im eigenen Haus wohnt, kann energetische Maßnahmen alternativ zur Förderung über die Steuer geltend machen. Nach § 35c EStG werden 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Voraussetzung ist ein Fachunternehmen, das die Ausführung bescheinigt. Förderung und Steuerbonus lassen sich für dieselbe Maßnahme nicht kombinieren – rechnen Sie aus, was sich mehr lohnt.

Die Finanzierung planen

Kleinere Maßnahmen lassen sich meist aus Rücklagen bezahlen. Für größere Projekte kommen ein Modernisierungskredit, ein Förderkredit oder eine Erweiterung der bestehenden Baufinanzierung infrage. Vergleichen Sie mehrere Angebote und achten Sie auf den effektiven Jahreszins, Sondertilgungen und die Laufzeit. Planen Sie einen Puffer von 10 bis 20 Prozent ein: Bei Altbauten zeigen sich hinter Verkleidungen und unter Böden fast immer Überraschungen. Eine Übersicht zu Wegen ohne Förderkredit gibt Baufinanzierung ohne Förderkredit.

Nachhaltige Materialien wählen

Nachhaltig heißt nicht nur weniger Energieverbrauch im Betrieb, sondern auch weniger Aufwand bei Herstellung und Entsorgung. Dämmstoffe aus Holzfaser, Zellulose oder Hanf haben eine günstigere Ökobilanz als viele erdölbasierte Produkte und bieten zusätzlich guten Hitzeschutz im Sommer. Einen Überblick gibt ökologische Dämmstoffe für die Fassade. Achten Sie außerdem auf Reparierbarkeit und Langlebigkeit: Ein Bauteil, das 40 Jahre hält, ist nachhaltiger als eines mit doppelt so guter Ökobilanz, das nach 15 Jahren raus muss.

Typische Fehler

• Heizung zuerst. Sie wird zu groß ausgelegt und läuft nach der Dämmung ineffizient.
• Fenster ohne Lüftungskonzept. Dichte Fenster in einem ungedämmten Altbau können Schimmel an kalten Wänden verursachen.
• Auftrag vor dem Förderantrag. Das Geld ist dann meist verloren.
• Einzelmaßnahmen ohne Plan. Jede Maßnahme für sich ist richtig, zusammen passen sie nicht.

Häufige Fragen

Was kostet eine Energieberatung?

Die Kosten für einen Sanierungsfahrplan liegen je nach Hausgröße bei einigen hundert bis über tausend Euro, ein großer Teil wird gefördert. Die aktuellen Zuschusshöhen nennt das BAFA.

Muss ich modernisieren?

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in bestimmten Fällen Maßnahmen vor, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch sehr alter Heizkessel. Bei einem Eigentümerwechsel greifen diese Pflichten meist innerhalb von zwei Jahren.

Lohnt sich Modernisierung, wenn ich in zehn Jahren verkaufe?

Oft ja, weil der energetische Zustand den Verkaufswert beeinflusst. Rechnen Sie aber nicht mit einer vollständigen Rückzahlung aller Kosten über den Preis.