Finanzierung der Sanierung – Tipps und Fördermöglichkeiten
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Eine Sanierung kostet fast immer mehr als geplant, und die Finanzierung entscheidet mit darüber, ob sie gelingt. Die wichtigste Regel steht ganz am Anfang: Förderanträge müssen gestellt werden, bevor der erste Auftrag unterschrieben ist – danach ist das Geld in den meisten Programmen weg. Wer Kosten, Eigenleistung, Kredit und Förderung in der richtigen Reihenfolge klärt, spart am Ende oft einen fünfstelligen Betrag.
Zuerst die Kosten ehrlich schätzen
Holen Sie für jede größere Maßnahme mindestens zwei, besser drei Angebote ein. Vergleichen Sie dabei nicht nur die Endsumme, sondern die Positionen: Ist das Gerüst enthalten, die Entsorgung, die Anschlussarbeiten? Rechnen Sie auf die Summe einen Puffer von 10 bis 20 Prozent für Unvorhergesehenes auf. Bei Altbauten kommt hinter jeder geöffneten Wand etwas zum Vorschein, und genau das sprengt sonst den Rahmen.
Bei umfangreichen Vorhaben lohnt eine Energieberatung vor der Planung. Ein Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan, der die sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen festlegt. Die Beratung wird selbst gefördert, und der Fahrplan kann bei späteren Förderanträgen einen Bonus bringen.
Eigenleistung realistisch festlegen
Eigenleistung spart Lohnkosten, aber nur, wenn sie gelingt und in der geplanten Zeit fertig wird. Gut geeignet sind Abrissarbeiten, Entrümpeln, Tapezieren und Streichen, Bodenbeläge, einfache Trockenbauarbeiten und Aufräumen der Baustelle. Nicht in Eigenleistung gehören Elektroinstallation, Gas, Heizung, Statik und alles, was eine Abnahme braucht. Für geförderte Maßnahmen gilt außerdem: Die Förderung verlangt in aller Regel einen Fachbetrieb; Eigenleistung wird dort höchstens beim Material anerkannt.
Planen Sie realistisch: Wer berufstätig ist, schafft abends und am Wochenende weniger als gedacht. Verzögert sich die Eigenleistung, stehen die Handwerker für den nächsten Schritt still und berechnen womöglich neue Termine. Banken rechnen Eigenleistung bei einer Finanzierung nur begrenzt als Eigenkapital an.
Die Finanzierungswege
| Eigenkapital | Die günstigste Quelle. Eine Reserve für Notfälle sollte trotzdem unangetastet bleiben. |
| Modernisierungskredit | Ratenkredit ohne Grundschuld, schnell verfügbar, für kleinere und mittlere Summen. Zinsen höher als bei einer Baufinanzierung. |
| Baufinanzierung mit Grundschuld | Für große Summen. Günstigere Zinsen, dafür Notar- und Grundbuchkosten und längere Bearbeitung. |
| Förderkredite | Über die KfW, beantragt über die Hausbank. Oft zinsgünstig, teils mit Tilgungszuschuss. |
| Bausparvertrag | Sinnvoll, wenn er ohnehin besteht und zuteilungsreif ist. |
Einen Überblick über Wege ohne Förderkredit gibt Baufinanzierung auch ohne Förderkredit.
Die Kreditrate kritisch prüfen
Rechnen Sie nicht mit der Rate, die gerade noch geht, sondern mit einer, die auch bei einer Überraschung – Reparatur am Auto, Jobwechsel, Nachwuchs – bezahlbar bleibt. Legen Sie Ihr monatliches Einkommen und alle festen Ausgaben nebeneinander und schauen Sie, was übrig bleibt. Achten Sie bei Krediten auf Sondertilgungen ohne Aufpreis und auf den effektiven Jahreszins, nicht nur auf den Sollzins. Wer die Rate selbst nicht sicher einschätzen kann, lässt sich von einer unabhängigen Stelle beraten, etwa der Verbraucherzentrale.
Angebote vergleichen
Fragen Sie Ihre Hausbank, aber nicht nur sie. Vergleichen Sie mindestens zwei weitere Angebote, auch von Direktbanken oder Vermittlern. Wichtig ist, dass der Förderkredit durchgeleitet werden kann: KfW-Kredite werden nicht direkt bei der KfW, sondern über eine Bank oder Sparkasse beantragt, und nicht jede Bank bietet jedes Programm an.
Staatliche Förderung: die Grundstruktur
Die Förderprogramme ändern sich regelmäßig, die Grundstruktur ist aber seit Jahren ähnlich. Den aktuellen Stand finden Sie auf den Seiten der KfW und des BAFA.
- Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, etwa Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke und neue Fenster, werden mit Zuschüssen gefördert, wenn bestimmte Dämmwerte erreicht werden. Siehe Wärmedämmung angehen.
- Heizungstausch zu Wärmepumpe, Biomasse oder Anschluss an ein Wärmenetz wird mit Zuschüssen gefördert. Einzelheiten unter Wärmepumpe: welche Förderungen gibt es.
- Sanierung zum Effizienzhaus, also eine Komplettsanierung auf einen definierten Standard, wird über zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss gefördert.
- Altersgerechter Umbau und Barriereabbau werden je nach Haushaltslage ebenfalls gefördert.
- Länder und Kommunen haben oft eigene Programme, die sich teils mit den Bundesprogrammen kombinieren lassen.
Förderung über die Steuer
Wer selbst im Haus wohnt, kann energetische Maßnahmen alternativ über die Einkommensteuer fördern lassen: 20 Prozent der Kosten verteilt über drei Jahre, begrenzt auf einen Höchstbetrag je Objekt. Der Vorteil: kein Antrag vor Beginn, nur eine Bescheinigung des Fachbetriebs. Für nicht geförderte Handwerkerleistungen gibt es außerdem den Steuerabzug für Handwerkerleistungen auf den Lohnanteil. Doppelt fördern lassen darf man dieselbe Maßnahme nicht – entweder Zuschuss oder Steuerbonus.
Die Reihenfolge, die sich bewährt
- Energieberatung und Sanierungsfahrplan
- Angebote einholen, Kosten plus Puffer
- Förderprogramme prüfen und Anträge stellen
- Finanzierung klären und Kreditangebote vergleichen
- Aufträge vergeben, erst nach Antragstellung
- Nach Abschluss Nachweise einreichen, Auszahlung abrufen
Häufige Fragen
Darf ich vor der Förderzusage anfangen?
Bei vielen Programmen reicht es, den Antrag vor Vertragsschluss zu stellen; manche verlangen Verträge mit aufschiebender Bedingung. Planungs- und Beratungsleistungen gelten meist nicht als Beginn. Prüfen Sie die Bedingungen des jeweiligen Programms.
Lohnt sich eine Komplettsanierung auf einmal?
Oft ja, weil Gerüst, Planung und Anschlüsse nur einmal anfallen und die Förderung für Effizienzhäuser höher ist. Wer nicht alles auf einmal stemmen kann, folgt dem Sanierungsfahrplan Schritt für Schritt.
Was kostet ein Bad?
Die Spannweite ist groß. Eine Orientierung gibt Badsanierung: was kostet das.
