Ratgeber Fertighaus – Von der Planung bis zum Bau

Auf Grund der Bodenknappheit, den damit einhergehenden steigenden Preisen für Grundstücke und den hohen Baukosten, bleibt der Traum von einem Eigenheim für viele ein Traum. Daher liegt das Fertighaus absolut im Trend, denn es ist vergleichsweise kostengünstig, qualitativ hochwertig und schnell errichtet. Wer ein Einfamilienhaus bauen will und sich für die Fertigbauweise entscheidet, steht vor einer Riesenauswahl und einem großen Vorhaben.

Was ist ein Fertighaus?

Bei einem Fertighaus werden die Einzelteile industriell in Produktionshallen fertiggestellt und anschließend zum jeweiligen Grundstück geliefert. Dort steht ein Montageteam des Fertighausherstellers bereit, um die Teile in kürzester Zeit aufzubauen. Die präzise angefertigten Bauteile, Wände, Deckenelemente, bestehen aus hochwertigem, wetterfestem Material, das meist aus Holz besteht. Auch Dämmschichten werden bei der Fertigung in die Wände und Decken mit eingebaut.

Andere Baustoffe außer Holz, sind Wände aus Leichtbeton (Blähton) oder leichteren Ziegeln, die speziell entwickelt und mit Stahl verstärkt werden. Somit erhält man bei Fertighäusern eine massive, langlebige Konstruktion. Ein modernes Fertighaus erzielt sehr gute Werte bezüglich des Energieverbrauchs, denn die verbauten Materialien haben hohe Dämmeigenschaften und die zusätzlichen Dämmschichten in Wand und Decke erhöhen die Qualität.

Wie finde ich den passenden Anbieter?

• Verschiedene Fertighausanbieter im Internet vergleichen
• Kundenbewertungen ansehen
• Besuch eines Musterhauses & Kataloge und Informationsmaterial
• Qualitätssiegel, wie lange ist der Anbieter auf dem deutschen Markt tätig?
• Achten Sie auf eine Garantie bezüglich des Festpreises.
• Kostentransparenz durch ausführliche Bauleistungsbeschreibungen sind äußert wichtig.
• Wer stellt die Häuser her? Fremdhersteller oder eigener Betrieb?
• Kann der Anbieter Referenzobjekte vorweisen und wie sieht es mit den Bewertungen der Kunden aus?
• Wie steht es beim Anbieter mit der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit aus?
• Empfehlung: Unter dem Dach des BDF (Bund Deutscher Fertigbau) sind hochqualifizierte Hersteller vereinigt, sie sind mit einem Verbands-Logo zu erkennen. Es gibt auch viele regionale Anbieter, die über große Erfahrung verfügen und sehr vertrauensvoll sind. Angebote anschauen zahlt sich aus!

Wie läuft die Planung des Hauses ab?

• Zuerst sollte man die Finanzierung prüfen und falls das Grundstück schon vorhanden ist, kann mit der Planung des Hauses begonnen werden.
• Jetzt ist entscheidend ob das Fertighaus schlüsselfertig übergeben werden soll oder in Dazu kommt die Entscheidung Keller oder Bodenplatte?
• Ein Bodengutachten ist vor Vertragsunterzeichnung mit dem Fertighaushersteller gesetzlich vorgeschrieben. Bei den Erdarbeiten wird festgestellt, ob ein Bodenaustausch oder eine Tiefgründung durchgeführt werden muss. (auch bei Bodenplatte)
• Die Bauherren müssen sich vor der Wahl des Fertighauses eine Vorstellung über ihr neues Heim machen können. Besuche von Musterhäusern, Auswahl und Abänderungen von Grundrissen alles gehört zur Planung dazu. Dabei spart man mit einem schlichten Grundriss Kosten.
• Anschließend kommt die Auswahl für Sanitäreinrichtungen, Fliesen (eventuell aus Holz), Böden und mehr.
• Die Planung wird von dem Fertighausanbieter übernommen und alle individuellen Wünsche des Bauherrn werden berücksichtigt.
• Der Bauherr sollte sich vor dem Baubeginn eine konkrete Kostenermittlung vom Fertighausanbieter erstellen lassen.
• Bevor der Bau beginnen kann, muss ein Bauantrag für die Baugenehmigung gestellt werden. Bis die Genehmigung erteilt wird können mehrere Wochen oder Monate vergehen, was den Hausbau in die Länge zieht.
• Wer eine Versicherung für Notfälle, zum Beispiel Ausfall der Bauarbeiten wegen Konkurs des Anbieters oder Baumängel abschließt, ist auf der sicheren Seite.
• Eventuell einen Sachverständigen alle Pläne und Verträge prüfen lassen.

Wie läuft der Bau des Hauses ab?

• Zuerst wird die Baustelle eingerichtet und die notwendigen Erd- und Vermessungsarbeiten vorgenommen. Bodengutachten erstellt, dieses muss vor dem Kaufvertrag dem Bauträger übergeben und sich schriftlich den Empfang bestätigen lassen.
• Inklusive der Vorarbeiten für den Keller oder der Bodenplatte dauert der Bau am Fertighaus etwa 14 Tage. Ist die Erstellung der Bodenplatte unkompliziert, dann muss der Bauherr mit Kosten bis zu 200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Somit ist die Bodenplatte um etwa 1/3 günstiger als ein einfacher Keller.
• Jetzt erst wird ein verbindlicher Vertrag mit dem Fertigbauanbieter unterzeichnet und die Fertigung der Bauelemente kann in die Produktion gehen. Dauer bis zur Anlieferung der Bauteile auf der Baustelle beträgt etwa vier Wochen.
• Der Innenausbau dauernd um einiges länger, denn es müssen Estricharbeiten, Elektroinstallationen, Sanitärinstallationen, Trockenbauarbeiten, Fliesenarbeiten und Malerarbeiten erledigt werden.
• Ein schlüsselfertiges Fertighaus wird nach der Durchführung aller Innenarbeiten übergeben und das dauert zwischen 8 und 12 Wochen. Hier heißt es aufpassen, denn schlüsselfertig heißt nicht bei allen Anbietern dasselbe. Manche haben die Malerarbeiten, Fliesen und Bodenbeläge nicht inklusive. Daher vor Abschluss des Bauvertrages alle genau zu prüfen.

Die verschiedenen Ausbaustufen

• Ausbauhaus: Das Fertighausunternehmen stellt das Gebäude außen weitgehend fertig. Die Innenwände sind beplankt aber nicht gespachtelt, inkludiert sind eventuell eine Elektroleerverrohung, Zwischenwände, Geschoßdecke, provisorische Treppe. Innentüren und elektrische Leitungen sind nicht enthalten, daher sehr genau schauen, ob wirklich alles Angebotene in der Ausbaustufe enthalten ist.
• Bausatzhaus: Das Bausatzhaus ist nur für Profis unter den Bauherren geeignet, denn die Firma des Fertighausanbieters liefert das Baumaterial nur zur Baustelle. Der Bauherr fügt es nach Plan selbst zusammen.
• Belagsfertiges Haus: Hier kommen zusätzlich Elektroinstallation, Sanitärrohinstallation, Heizung, Lüftung und Verlegung eines Estrichs hinzu.
• Schlüsselfertiges Haus: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Wandfliesen müssen gegeben sein. Auf jeden Fall mit dem Fertighausanbieter alle Details genau durchgehen, denn nicht alle verstehen dasselbe unter schlüsselfertig. Manche Anbieter bieten schlüsselfertig ohne Bodenbeläge und Malerarbeiten an.

Fehler die bei der Planung und dem Bau vermieden werden sollten

Der Aufbau eines Fertighauses geht rasend schnell, doch Probleme bleiben bei schlechter Planung ein Leben lang.

Beim Grundstückkauf: Nicht nur die Lage, auch die Größe des Grundstücks, Infrastruktur, Bodenbeschaffenheit und Grundwasserspiegel sollten bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Zusätzliche Kriterien zum Grundstück: Wo darf was auf dem Grundstück gebaut werden, Höhe des Gebäudes? Weiter sollte man sich über Wegrechte, Leitungsrechte (Strom, Wasser, Kanal) erkundigen.

Unabhängige Experten mit Erfahrung vor dem Grundstückskauf hinzuziehen und so viele Informationen wie möglich einholen. Ein Bodengutachten ist vor Vertragsunterzeichnung mit dem Fertighaushersteller auf jeden Fall erforderlich.

Genaue Ausführungs- und Detailplanung bezüglich Technik und Bauphysik vor Baubeginn (Prüfstatiker), dies übernimmt normalerweise der Fertighausanbieter.

Die Außenanlage vor dem Baubeginn planen: Viele Arbeiten am Bau können mit der Außenanlage verbunden werden. So zum Beispiel, kann sich Installateur um die Gartenwasseranschlüsse kümmern und der Elektriker um die Innen- und Außenbeleuchtung. Baukostenanteil als Minimalvariante für Zugangsweg, Terrasse, Rasen.

Absicherung für Mängel: Haftrücklass sollte in jedem Vertrag in Höhe von 3% bis 5% des Auftragswerts vereinbart sein. Meist werden etwa 3 Jahre Gewährleistungsfrist vereinbart, falls in der Zeit Mängel auftreten. Wenn Mängel nach dieser Frist auftauchen wird der Haftrücklass ausbezahlt, auch für versteckte Mängel, die erst nach Jahren auftauchen, gilt dies. Vorsicht von Billiganbietern!

Fixpreispauschale: Damit die Kosten nicht explodieren, einen schriftlichen Vertrag mit dem ein Fixpreis vereinbart ist, machen lassen.

Baufinanzierung überschätzt: Nebenkosten beachten: Bodenplatte und Keller, Gas, Wasser, Strom, Kanal bis zum Gebäude sind in keinem der Mindestleistungsumfänge enthalten Nebenkosten für Baugenehmigung, Vermessung, Anschlusskosten, Notarkosten, Grunderwerbskosten.

Planungsfehler: Zum Beispiel ein Badezimmer wird groß genug gebaut aber es fehlt Platz an den Wänden, durch schlechte Aufteilung. Die Verteilung der Steckdosen muss sehr gut überlegt werden, am besten vorher visualisieren. Raumaufteilung gut überlegen.

Undeutliche Formulierungen in der Bau- und Leistungsbeschreibung, besonders bei der Ausbauvariante ist Vorsicht geboten.

Bei Baumängel und anderen Plänen sich früh genug an die Ombudsstelle für Fertighäuser wenden, damit viele Probleme leicht vermieden oder rascher gelöst werden.

Nebenkosten des Projekts in der Übersicht

Es folgt ein Beispiel für die anfallenden Nebenkosten eines Bauprojekts mit folgenden Eckdaten:

• Schlüsselfertiges Einfamilienhaus
• 120 m2 Wohnfläche
• Hauspreis 210.000 Euro
• 800 m2 großes Grundstück in Niedersachsen
• Grundstückspreis 64.000 Euro

Quelle der Tabelle

Es handelt sich hier nur um Annäherungswerte, die natürlich von reellen Preisen abweichen können.

Zu guter Letzt…

…sollte man auch bei der Fertigbauweise nicht zu schnelle Entscheidungen treffen. Ein Haus zu bauen ist und bleibt ein großes Projekt und Fehler sind nie gänzlich auszuschließen. Allerdings können sie durch richtige und umfangreiche Planung weitestgehend vermieden werden. Zudem sollte man schon vor den ersten Entwürfen die Idee für den Hausbau in der Familie diskutieren und auch die Kinder miteinbeziehen. Bei dem Bau sollte klar sein, dass das Haus für die Bedürfnisse der Familie entsprechend geplant ist.