Ratgeber Fertighaus – Von der Planung bis zum Bau

Ein Fertighaus wird zum großen Teil im Werk vorgefertigt und auf der Baustelle in wenigen Tagen aufgestellt. Das spart Bauzeit auf dem Grundstück, aber nicht die Planungszeit davor – und die meisten Kostenüberraschungen entstehen genau dort, nicht beim Aufstellen. Dieser Überblick führt durch die Schritte und die typischen Fallen.

Was ein Fertighaus ist

Die Wände, Decken und oft auch das Dach entstehen als großformatige Elemente in einer Halle, meist in Holztafel- oder Holzrahmenbauweise, zunehmend auch als Massivfertighaus aus Beton- oder Ziegelelementen. Fenster, Leitungen und Dämmung sind häufig schon eingebaut. Auf der Baustelle setzt ein Kran die Elemente auf die vorbereitete Bodenplatte oder den Keller. Die Qualität hängt nicht an der Bauweise, sondern am Anbieter und an der Ausführung. Gütezeichen wie das der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau zeigen, dass ein Hersteller sich regelmäßig fremdüberwachen lässt.

Den passenden Anbieter finden

• Musterhäuser besuchen, aber nicht nur schauen, sondern fragen: Was davon ist Serie, was Aufpreis?
• Referenzen verlangen und mit Bauherren sprechen, deren Haus schon ein paar Jahre steht.
• Baubeschreibungen vergleichen, nicht Prospekte. Bei einem Verbraucherbauvertrag ist eine detaillierte Baubeschreibung gesetzlich vorgeschrieben.
• Wirtschaftliche Lage prüfen. Eine Insolvenz während der Bauphase ist das größte Risiko überhaupt. Fragen Sie nach Fertigstellungsbürgschaft oder Versicherung.
• Leistungsgrenzen klären. Wer macht Bodenplatte, Hausanschlüsse, Außenanlagen?

Die Planung

Zwischen Vertragsunterschrift und Aufstellung vergehen meist mehrere Monate bis über ein Jahr. In dieser Zeit wird das Haus an Grundstück und Wünsche angepasst, der Bauantrag gestellt und genehmigt, und es findet die Bemusterung statt: ein Termin im Ausstellungszentrum des Herstellers, bei dem Fliesen, Böden, Türen, Sanitärobjekte, Fenster und Elektroausstattung ausgewählt werden. Hier entstehen die meisten Mehrkosten. Setzen Sie sich vorher ein Budget und nehmen Sie sich Zeit – eine Bemusterung an einem einzigen Tag ist eine Einladung zu teuren Spontanentscheidungen.

Keller oder Bodenplatte

Das Fundament ist fast nie im Hauspreis enthalten. Eine Bodenplatte ist deutlich günstiger und schneller als ein Keller. Ein Keller bringt Nutzfläche für Technik und Lager, kostet aber ein Vielfaches und braucht bei Hanglage oder Grundwasser eine aufwendige Abdichtung. Vorher gehört ein Bodengutachten her: Es klärt Tragfähigkeit und Grundwasser und verhindert, dass nach dem Aushub Nachträge kommen. Mehr zu den Optionen bei der Bodenplatte und in der Abwägung Keller im Eigenheim.

Die Ausbaustufen

Eigenleistung spart Geld nur, wenn Sie Zeit und Können mitbringen. Jeder Monat Verzögerung kostet Miete und Bereitstellungszinsen. Welche Arbeiten sich realistisch selbst machen lassen, steht bei den Eigenleistungen beim Hausbau.

Der Bauablauf

1. Erdarbeiten und Fundament, meist durch eine vom Bauherrn beauftragte Firma oder einen Partner des Herstellers.
2. Aufstellen des Hauses. Die Elemente werden in der Regel in ein bis zwei Tagen montiert, danach ist das Haus dicht. Das ist auch der Anlass für das Richtfest – Ideen dazu bei den Richtfest-Geschenken.
3. Innenausbau. Installationen, Estrich, Trocknung, Fliesen, Böden, Maler. Beim schlüsselfertigen Haus dauert das meist einige Wochen bis wenige Monate; der Estrich braucht dabei die meiste Zeit.
4. Abnahme und Übergabe. Mit Protokoll, am besten mit einem unabhängigen Sachverständigen.

Vertrag und Zahlungen

Bei einem Verbraucherbauvertrag gibt es ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsschluss, und die Abschlagszahlungen dürfen insgesamt nicht mehr als 90 Prozent der Vergütung betragen. Zahlen Sie nur für Leistungen, die erbracht sind, und achten Sie auf einen Sicherheitseinbehalt, üblich sind 5 Prozent. Die gesetzliche Gewährleistung für Bauwerke beträgt nach BGB fünf Jahre ab Abnahme. Kürzere Fristen in Formularverträgen sind ein Warnsignal. Festpreisgarantie und Bauzeitgarantie sollten schriftlich mit Datum im Vertrag stehen.

Typische Fehler

• Nur den Hauspreis verglichen. Bodenplatte, Anschlüsse, Außenanlagen und Nebenkosten fehlen darin.
• Bemusterung unterschätzt. Die Standardausstattung ist oft einfacher, als das Musterhaus vermuten lässt.
• Grundstück nicht geprüft. Bebauungsplan, Zufahrt für Tieflader und Kran, Baugrund.
• Ohne eigenen Sachverständigen abgenommen. Die Abnahme hat rechtliche Folgen, Mängel danach sind schwerer durchzusetzen.
• Eigenleistung überschätzt. Wer abends nach der Arbeit Fliesen legt, verzögert den Einzug um Monate.

Nebenkosten

Zu den Hauskosten kommen Posten, die leicht 15 bis 20 Prozent zusätzlich ausmachen können: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückspreises, Notar und Grundbuch, Vermessung, Baugenehmigung, Bodengutachten, Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation, Baustrom und Bauwasser, Versicherungen, Außenanlagen und gegebenenfalls Maklerkosten. Planen Sie zusätzlich einen Puffer für Unvorhergesehenes ein. Tipps zur Finanzierung stehen bei der Baufinanzierung.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Bau eines Fertighauses?

Vom Vertrag bis zum Einzug meist ein bis anderthalb Jahre, davon entfallen auf die Baustelle selbst oft nur wenige Monate.

Ist ein Fertighaus günstiger als ein Massivhaus?

Nicht grundsätzlich. Der Vorteil liegt eher in Planbarkeit und kurzer Bauzeit als im Preis.