Keller im Eigenheim - Über- oder unterbewertet?

Ein Keller kostet beim Neubau schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag und bringt dafür ein ganzes Geschoss zusätzlich. Ob sich das lohnt, hängt weniger von Vorlieben ab als von drei harten Faktoren: Baugrund, Grundwasser und Grundstücksgröße. Wer eng baut oder am Hang, fährt mit Keller meist besser – wer auf nassem Boden viel Platz hat, meist ohne.

Was ein Keller kostet

Die Kosten hängen stark von Bodenklasse, Grundwasserstand und Ausbaustandard ab. Grob lässt sich mit einigen Hundert Euro je Quadratmeter Kellerfläche rechnen, bei schlechtem Baugrund oder drückendem Wasser deutlich mehr. Für ein typisches Einfamilienhaus kommen so leicht 30.000 bis 60.000 Euro Mehrkosten gegenüber einer Bodenplatte zusammen, bei Wohnkeller mit Fenstern und Fußbodenheizung auch mehr.

Wichtig ist der Vergleich pro Quadratmeter Nutzfläche. Ein Keller ist in der Regel günstiger als dieselbe Fläche als Anbau, Garage mit Abstellraum oder zusätzliches Geschoss. Die Bodenplatte muss ohnehin gebaut werden, der Keller ersetzt sie – bezahlt wird also die Differenz, nicht der volle Betrag.

Welche Kosten gern vergessen werden

• Aushub und Entsorgung. Der Boden muss abgefahren werden, und belasteter Aushub wird teuer.
• Wasserhaltung. Steht Grundwasser an, muss die Baugrube trocken gehalten werden.
• Abdichtung. Bei drückendem Wasser ist eine weiße Wanne aus wasserundurchlässigem Beton Pflicht, bei Bodenfeuchte reicht eine einfachere Abdichtung nach DIN 18533.
• Lichtschächte, Treppe, Kellerfenster. Jedes Bauteil für sich überschaubar, zusammen ein spürbarer Posten.
• Baugrundgutachten. Sollte ohnehin gemacht werden, bei Kellerbau ist es unverzichtbar.

Wie viel Raum er bringt

Bei einem Einfamilienhaus mit Erdgeschoss und Obergeschoss vergrößert ein Keller die Nutzfläche um etwa ein Drittel bis zur Hälfte. Genau dieser Raum fehlt ohne Keller fast immer: Hauswirtschaftsraum, Heizung, Vorräte, Werkstatt, Fahrräder, Gartenmöbel über Winter. Ohne Keller wandert das in einen Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoss, der dort teure Wohnfläche belegt, und in Schuppen und Gerätehäuser im Garten.

Haustechnik gehört gern nach unten

Heizung, Warmwasserspeicher, Hausanschlüsse, Lüftungsgerät und Stromspeicher brauchen Platz, und zwar mehr als früher. Im Keller stören sie nicht, sind gut zugänglich und laut sein dürfen sie dort auch. Ohne Keller muss ein Technikraum im Erdgeschoss eingeplant werden, typischerweise 6 bis 10 Quadratmeter. Eine Luftwärmepumpe mit Außeneinheit braucht zwar keinen Heizraum im klassischen Sinn, der Speicher und die Hydraulik aber schon.

Wohnkeller oder Nutzkeller

Ein Nutzkeller ist unbeheizt oder nur temperiert und dient als Lager, Technik- und Werkraum. Ein Wohnkeller ist gedämmt, beheizt und so ausgestattet, dass man sich dort aufhalten kann – als Büro, Gästezimmer, Hobby- oder Fitnessraum.

Für Aufenthaltsräume stellen die Landesbauordnungen Anforderungen: meist eine lichte Raumhöhe von etwa 2,40 m, ausreichend große Fenster und genügend Tageslicht. Das bedeutet große Lichtschächte oder eine abgesenkte Geländeoberfläche vor den Fenstern. Am Hang ergibt sich das oft von selbst, weil eine Kellerseite ganz frei liegt. Wer den Keller später als Wohnraum nutzen möchte, muss das von Anfang an so planen – nachträglich höhere Decken oder größere Fenster sind kaum machbar.

Wann sich ein Keller lohnt

• Kleines Grundstück. Wenn in der Fläche kein Platz für Anbau oder Schuppen ist, bleibt nur die Tiefe.
• Hanglage. Der Aushub fällt ohnehin an, und der Keller ist auf einer Seite ebenerdig zugänglich.
• Viel Technik oder Hobby. Werkstatt, Heimkino, Musikraum – alles, was Lärm macht oder Platz braucht.
• Langfristig gedacht. Ein Keller erhöht den Verkaufswert, weil Käufer ihn schätzen und er sich später kaum nachrüsten lässt.

Wann er sich eher nicht lohnt

• Hoher Grundwasserstand. Die weiße Wanne und die Wasserhaltung beim Bau treiben die Kosten stark nach oben.
• Felsiger Untergrund. Sprengen oder Meißeln ist teuer.
• Barrierefreiheit im Fokus. Wer im Alter ebenerdig leben will, nutzt den Keller irgendwann kaum noch.
• Knappes Budget. Wenn der Keller den Kredit sprengt, ist ein gut geplanter Hauswirtschaftsraum plus Gerätehaus die ehrlichere Lösung.

Feuchtigkeit und Radon

Ein neuer Keller ist in den ersten ein bis zwei Jahren feucht, weil Beton und Estrich Wasser abgeben. Gut lüften und heizen, Kartons nicht direkt an die Außenwand stellen. Später entsteht Feuchtigkeit meist im Sommer, wenn warme Außenluft im kühlen Keller kondensiert – dann tagsüber geschlossen halten und nachts lüften. Mehr zu nassen Böden unter Kellerboden abdichten.

In manchen Regionen tritt Radon aus dem Boden aus, ein radioaktives Gas. Die Bundesländer haben Vorsorgegebiete ausgewiesen. Dort sind beim Neubau zusätzliche Maßnahmen wie eine gasdichte Abdichtung üblich, die sich beim Kellerbau gleich mit erledigen lassen.

Fertigkeller, gemauert oder Ortbeton

Fertigkeller bestehen aus Betonfertigteilen, die in ein bis zwei Tagen gestellt werden. Das spart Bauzeit und Witterungsrisiko. Gemauerte Keller aus Kalksandstein oder Beton-Schalsteinen sind flexibler, aber nur bei Bodenfeuchte ohne drückendes Wasser sinnvoll. Ortbeton wird vor Ort geschalt und gegossen und ist die übliche Lösung für die weiße Wanne. Welche Bauweise passt, entscheidet in erster Linie das Bodengutachten, nicht der Preis im Prospekt.

Häufige Fragen

Kann ich einen Keller später nachrüsten?

Unter einem bestehenden Haus nur mit sehr hohem Aufwand, praktisch nie wirtschaftlich. Die Entscheidung fällt beim Neubau und ist dann endgültig.

Ist ein Teilkeller ein guter Kompromiss?

Er spart Geld, aber weniger als man denkt, weil Aushub, Abdichtung und Übergänge zwischen Keller und Bodenplatte aufwendig sind. Sinnvoll ist er vor allem am Hang.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

In der Regel nicht, auch wenn er ausgebaut ist. Für den Verkaufswert zählt er trotzdem, als Nutzfläche. Details regelt die Wohnflächenverordnung.

Wie warm wird ein unbeheizter Keller?

Im Erdreich bleibt es auch im Winter meist frostfrei, oft bei 8 bis 14 Grad. Damit der Wohnraum darüber nicht auskühlt, lohnt eine Kellerdeckendämmung.