Was es über Modernisierungsmaßnahmen am Haus zu wissen gibt

Eine Modernisierung verbessert ein Haus über den ursprünglichen Zustand hinaus: bessere Heizung, gedämmtes Dach, neues Bad, sichere Elektrik. Das kostet schnell mehrere Zehntausend Euro. Wer die Maßnahmen in der richtigen Reihenfolge plant, spart dabei oft mehr als jeder Rabatt beim Handwerker – und vermeidet, dass die neue Heizung nach der Dämmung doppelt so groß ist wie nötig.

Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung

Die Begriffe werden gern durcheinandergeworfen, sie haben aber Folgen für Steuer, Förderung und Mietrecht. Instandhaltung erhält den bestehenden Zustand – der tropfende Wasserhahn wird repariert. Sanierung beseitigt Schäden oder Mängel, etwa ein undichtes Dach oder feuchte Kellerwände. Modernisierung hebt das Haus auf einen besseren Stand, als es vorher hatte: Wärmedämmung, Wärmepumpe statt Ölkessel, ein zusätzliches Bad.

Im Alltag verschwimmt das, denn wer das undichte Dach neu eindeckt, dämmt es meist gleich mit. Für Förderanträge und die Steuererklärung sollten die Rechnungen die Maßnahmen trotzdem getrennt ausweisen.

Warum sich Modernisieren lohnt

Die drei wichtigsten Gründe sind Betriebskosten, Wohnqualität und Werterhalt. Eine veraltete Heizung und ungedämmte Bauteile kosten jedes Jahr Geld, und durch den CO2-Preis auf Öl und Gas wird es mehr. Ein modernes Bad, gute Fenster und ausreichend Steckdosen machen das Wohnen spürbar angenehmer. Und beim Verkauf zählen der Energieausweis und der Zustand von Dach, Heizung und Leitungen längst mehr als die Farbe der Küchenfronten.

Wer jahrelang nichts tut, zahlt am Ende doppelt: Dann fallen mehrere Bauteile gleichzeitig aus, und die Arbeiten müssen unter Zeitdruck stattfinden.

Wie lange Bauteile halten

Die Werte sind Richtgrößen, keine Ablaufdaten. Sie helfen aber, die nächsten 10 bis 15 Jahre grob zu planen: Was steht wann an, und welche Arbeiten lassen sich sinnvoll zusammenlegen?

Die richtige Reihenfolge

1. Bestandsaufnahme. Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und Elektrik ehrlich bewerten. Ein Energieberater erstellt dafür auf Wunsch einen individuellen Sanierungsfahrplan.
2. Hülle vor Technik. Erst Dach, oberste Geschossdecke, Fenster und Fassade, dann die Heizung. Eine Heizung, die vor der Dämmung ausgelegt wird, ist danach überdimensioniert und arbeitet ineffizient.
3. Leitungen vor Oberflächen. Neue Wasser- und Stromleitungen gehören in die Wand, bevor Putz, Fliesen und Farbe kommen.
4. Innen zuletzt. Böden, Anstriche und Möbel kommen, wenn der Staub der groben Arbeiten verflogen ist.

Wo es sich am meisten lohnt

Die günstigste Einzelmaßnahme mit großer Wirkung ist oft die Dämmung der obersten Geschossdecke: wenig Aufwand, viel Heizenergie gespart, zum Teil in Eigenleistung machbar. Danach folgen Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich, neue Pumpe, Thermostate) und der Fenstertausch. Die Fassadendämmung bringt viel, ist aber teuer und lohnt sich besonders, wenn ohnehin ein neuer Putz fällig ist.

Beim Komfort steht das Bad oben. Es wird täglich genutzt, und eine barrierearme Dusche macht das Haus auch fürs Alter tauglich. Was ein neues Bad kostet, steht bei Badsanierung: was kostet das.

Finanzierung: Eigenkapital, Kredit, Förderung

Kleinere Arbeiten zahlt man meist aus Rücklagen. Für größere Vorhaben gibt es drei Wege: einen Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag, der schnell verfügbar ist, aber höhere Zinsen hat; ein grundschuldbesichertes Darlehen, das sich bei größeren Summen lohnt; und Förderkredite der KfW, die an energetische Standards geknüpft sind. Zuschüsse für Dämmung, Fenster und Heizung kommen von BAFA und KfW. Mehr dazu unter Finanzierung der Sanierung.

Förderung immer vor dem Auftrag beantragen. Bei den meisten Programmen führt ein bereits unterschriebener Vertrag zum Ausschluss.

Was das Finanzamt übernimmt

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es zwei Wege. Bei energetischen Maßnahmen lassen sich 20 Prozent der Kosten, höchstens 40.000 Euro, über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen (§ 35c EStG). Für alle anderen Handwerkerarbeiten gilt § 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Beides setzt eine Rechnung und eine Überweisung voraus, Barzahlung zählt nicht. Materialkosten sind bei § 35a nicht begünstigt.

Wenn Sie vermieten

Vermieter dürfen nach einer Modernisierung die Jahresmiete um 8 Prozent der umlagefähigen Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Die Maßnahme muss spätestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden, und Instandhaltungsanteile sind herauszurechnen – wer das alte Fenster ohnehin hätte ersetzen müssen, kann nicht den vollen Preis umlegen.

Typische Fehler

• Heizung vor Dämmung. Das Ergebnis ist ein zu großer Kessel oder eine zu große Wärmepumpe.
• Ohne Angebotsvergleich. Drei Angebote sind bei größeren Aufträgen das Minimum, und sie sollten dieselben Leistungen beschreiben.
• Eigenleistung überschätzen. Abriss, Dämmung der obersten Geschossdecke und Malerarbeiten klappen gut; Gas, Strom am Netz und Statik gehören in Fachhand.
• Genehmigungen übersehen. Fassadenänderungen, neue Dachfenster und Arbeiten am Denkmal brauchen je nach Bundesland eine Genehmigung.

Häufige Fragen

Wie viel sollte ich jährlich zurücklegen?

Eine verbreitete Faustregel für Eigenheime liegt bei etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts im Jahr. Bei älteren Häusern eher mehr.

Brauche ich für eine Modernisierung einen Architekten?

Für Heizungstausch, Fenster und Bad nicht. Sobald tragende Wände, Anbauten oder genehmigungspflichtige Änderungen dazukommen, ja.

Steigert eine Modernisierung den Hauswert?

In der Regel ja, vor allem bei Heizung, Dämmung und Bad. Eine Luxusküche holt man beim Verkauf dagegen selten wieder herein.